VK: ZM ēkas pārvaldīšana nenotiek pietiekami ekonomiski un produktīvi

ZM ēkas Republikas laukumā 2, Rīgā, praktiskā pārvaldīšana valsts SIA "Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi" (ZMNĪ). VK veiktajā revīzijā konstatēts, ka ZMNĪ, nosakot telpu nomas maksu, nav ievērojusi normatīvo aktu prasības un nav guvusi visus par valsts īpašumu piekrītošos ienākumus. Tāpat nav pievērsta pienācīga rūpība neizmantoto telpu iznomāšanai.

Revīzijā arī secināts, ka ZM un tās padotības iestādes segušas izdevumus, kas būtu jāsedz privātajiem nomniekiem. Apsaimniekošanas darbu veikšanai ZMNĪ ilgstoši ir piesaistījusi vienu apakšuzņēmēju, kuram ir arī citas saistības attiecībā uz ZM iestāžu nodrošinājumu ar telpām.

VK padomes locekle un Ceturtā revīzijas departamenta direktore Inga Vilka norāda, ka valsts kā īpašnieces interesēs būtu nodrošināt īpašuma saglabāšanu un atbilstību iestāžu vajadzībām, kā arī saglabāt valsts kapitāla vērtību visā tā ekspluatācijas laikā. Ja nekustamā īpašuma sakārtošanu turpina atlikt, tad nākotnē jārēķinās ar būtiski lielākiem izdevumiem progresējošu ēkas bojājumu dēļ, kā arī būvmateriālu, būvniecības un rekonstrukcijas izmaksu pieauguma dēļ.

"Diemžēl ZM nav izvirzījusi mērķus ēkas pārvaldīšanai, nav formulējusi stratēģisku skatījumu par īpašuma attīstību un pārvaldīšanu, kā arī nav veikusi detalizētu analīzi par pārvaldīšanas izdevumiem un faktiski nepieciešamajiem ieguldījumiem ēkā, lai nodrošinātu tās ilgtspēju," vērtē Vilka.

VK revidenti norāda uz vairākiem paradoksiem pašreizējā ZM ēkas apsaimniekošanā. Piemēram, lai arī ZM resorā ir izveidota kapitālsabiedrība, kas veic valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanu ZM uzdevumā, sešas no deviņām ZM padotības iestādēm pašas nodrošina saviem Rīgas birojiem nepieciešamo nekustamā īpašuma pārvaldīšanu.

Tāpat, VK ieskātā, paradoksāla situācija veidojas, nosakot telpu nomas maksu šajā ēkā, un ZMNĪ nav ievērojusi normatīvo aktu prasības. Piemēram, aprēķinātais nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN) par ēku tiek attiecināts uz visiem telpu nomniekiem, lai arī publiskas personas iestāžu izmantotās telpas nav ar nodokli apliktas. Rezultātā ZM un tās padotības iestādes gan 2019., gan 2020.gadā ir samaksājušas nomas maksā iekļauto nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju par ēkām vismaz 15 633 eiro apmērā, kas būtu jāsedz privātajiem nomniekiem.

VK arī secina, ka, lai gan ZM ēkas noslodze nav pilna, vairākas ZM resora iestādes, kas atrodas ēkā, papildus nomā telpas no privātpersonas ēkas tuvumā. Lielāko daļu pārvaldīšanas izdevumu veido izdevumi par apsaimniekošanas pakalpojumiem, ko no pašiem pirmsākumiem veic SIA "Augstceltne". Neskatoties uz šo pakalpojumu nozīmīgumu, ZMNĪ, beidzoties līguma termiņam 2021.gada jūlijā, nebija vēl sākusi jaunu iepirkuma procedūru, bet pagarinājusi līguma termiņu līdz gada beigām.

Vienlaikus ZMNĪ ieņēmumu iztrūkumu kompensē, neveicot ēkai nepieciešamos remontdarbus, tā arvien pasliktinot tās stāvokli. ZMNĪ gūst ieņēmumus no citu nekustamā īpašuma platību, tostarp autostāvvietas, reklāmas platības, konferenču zāles, jumta nomas. Tomēr arī šajos nomas veidos ZMNĪ rīcība nav pietiekami produktīva un ekonomiska.

Lielākā daļa ZM padotības iestāžu pašas nodrošina nekustamā īpašuma pārvaldīšanu un neizmanto ZMNĪ pakalpojumus, tādēļ šīs valsts kapitālsabiedrības pārvaldībā nav tik liela nekustamā īpašuma portfeļa, kas ļautu gūt pietiekamu ienākumu apjomu īpašuma sekmīgai pārvaldīšanai. Rezultātā netiek veidoti pietiekami uzkrājumi turpmākai nekustamā īpašuma attīstībai, un tā vietā bieži tiek prasīti valsts budžeta līdzekļi neatliekamām vajadzībām.

Pamatojoties uz revīzijā konstatēto un secināto, lai uzlabotu valsts īpašuma pārvaldīšanu, VK iesaka ZM izvērtēt ZMNĪ attīstības iespējamās perspektīvas. VK iesaka stiprināt nekustamo īpašumu portfeli, vienlaikus uzlabojot kontroli pār kapitālsabiedrības saimniecisko darbību, vai arī izskatīt iespēju nekustamā īpašuma pārvaldīšanu nodot citam pārvaldītājam ar lielāku kapacitāti.

Otrais risinājums ļautu pārvērtēt, vai ZMNĪ, veicot savu pamatdarbību - deleģētos uzdevumus meliorācijas jomā, būtu jāturpina darbība kapitālsabiedrības statusā, tā risinot jau iepriekšējā revīzijā identificētās problēmas.

Kopumā VK sniegusi 15 ieteikumus ZM un ZMNĪ, kas ļautu novērst trūkumus pašreizējā ZM nekustamā īpašuma pārvaldīšanas modelī, nodrošināt valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas principu ievērošanu un efektīvu valsts resursu pārvaldību, kā arī nodrošinātu īpašuma pārvaldību atbilstoši tirgus situācijai.

Lēmums par revīzijas veikšanu pieņemts, kad atklājies, ka ZM 2020.gadā ir izdevumi par telpu Republikas laukumā 2 remontdarbiem, kas veikti papildus ēkas pārvaldītāja noteiktajai nomas maksai. Šādai situācijai nevajadzētu rasties, ja valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanu organizē atbilstoši noteiktajiem vienotajiem valsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas principiem. Tādēļ VK sāka atsevišķu revīziju, lai noskaidrotu, kā tiek pārvaldīta ZM ēka - vai atbilstoši valsts kā īpašnieces interesēm.