Visās Baltijas valstīs samazinājusies mājokļu pieejamība, ziņo banka

2022.gada otrajā ceturksnī pieejamākie mājokļi starp Baltijas valstu galvaspilsētām joprojām bija Rīgā, sekoja Viļņa un Tallina.

Šogad otrajā ceturksnī Mājokļu pieejamības indekss Rīgā bija 191,2 punkti. Šāda indeksa vērtība nozīmē, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst pusotrai vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 kvadrātmetru dzīvokli, ienākumi otrajā ceturksnī bija par 91,2% lielāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

Vienlaikus Viļņā Mājokļu pieejamības indekss šogad otrajā ceturksnī bija 135,9 punkti, bet Tallinā - 129,1 punkts.

"Otrais ceturksnis bija mājokļu pircējiem nelabvēlīgs - mājokļu pieejamība samazinājās visā Baltijā," norāda "Swedbank" pārstāvji, piebilstot, ka Tallinā Mājokļu pieejamības indeksa vērtība samazinājās būtiski, kamēr Rīgā un Viļņā mājokļu pieejamība arī samazinājās, bet vēl noturējās tuvu pirms-pandēmijas līmeņiem.

Bankā skaidroja, ka šogad otrajā ceturksnī mājokļu pieejamību nomāca dzīvokļu cenu pieaugums, kas visās Baltijas galvaspilsētās otrajā ceturksnī bija krietni straujāks par algu kāpumu. Jauno dzīvokļu tirgū cenas auga pateicoties būvniecības izmaksu kāpumam un ierobežotam dzīvokļu piedāvājumam, tostarp pandēmijas ietekmē. Tikmēr spēcīgais pieprasījums pēc mājokļiem ir pārcēlies arī uz otrreizējo tirgu, kur arī pieauga dzīvokļu cenas.

"Neskatoties uz straujo cenu kāpumu, pie šī brīža tirgus apstākļiem un indeksa metodoloģijas pieņēmumiem, Baltijas galvaspilsētās vidējā mājsaimniecība joprojām var atļauties iegādāties mājokli," atzīmē bankā.

Tostarp "Swedbank" pārstāvji norāda, ka algu kāpums gada laikā rīdziniekiem fiksēts 7,5% apmērā, kamēr dzīvokļu cenas pieaugums pārsniedza vidēji 12% gadā. Lai gan cenu pieaugums sasniedza divciparu skaitli, gan cenu līmenis, gan pieauguma tempi joprojām atpaliek no pārējo Baltijas valstu galvaspilsētām.

"Cenu kāpums gada laikā fiksēts visos dzīvokļu tirgus segmentos. Cenas dzīvokļiem mājās, kas uzceltas vai renovētas pēc 2000.gada un atrodas ārpus pilsētas centra, pieauga par 9,7%. Šis segments ietver gan tikko uzceltus un pirmoreiz tirgotos dzīvokļus, gan sekundāro tirgu. Kopā tie ir apmēram 20% no visiem darījumiem. Reģistrētais cenu pieaugums kaut gan straujāks nekā iepriekš, tomēr līdz galam neatspoguļo aktuālo cenu kāpumu. Liela daļa jauno mājokļu tiek rezervēti vēl, kamēr māja tiek būvēta, un tajā brīdī tiek piefiksēta cena. Savukārt darījums noslēdzas un parādās statistikā pēc ilgāka laika posma, kad mājoklis tiek nodots ekspluatācijā. Tādējādi veidojas situācija, kad šī brīža statistika atspoguļo pat gadu vecu rezervāciju cenas. Šobrīd tirgū tiek novērots, ka jauno rezervāciju cenas pēdējā 1-1,5 gada laikā ir augušas par aptuveni 30%, un vairumā gadījumu cenas jau ir pārsniegušas 2000 eiro par kvadrātmetru," min bankas pārstāvji.

"Swedbank" pārstāvji skaidro, ka straujo cenu kāpumu galvenokārt ietekmēja augstākas būvmateriālu un darbaspēka izmaksas.

"Jauno rezervāciju cenas tiks atspoguļotas datos ar laika nobīdi, bet jau tagad var droši teikt, ka augsto rezervācijas cenu dēļ mājokļu pieejamība jaunajiem projektiem ir būtiski samazinājusies. Jauno projektu augstās cenas mudina pircējus izvērtēt dzīvokļa, kas celts vai renovēts pēc 2000.gada, iegādi otrreizējā tirgū. Šajā segmentā pieprasījums ir audzis, ceļot augstāk arī cenas," norāda bankas pārstāvji.

Tāpat bankā norāda, ka 2022.gada otrajā ceturksnī darījumi ar vecākiem dzīvokļiem ārpus Rīgas centra, kas pārsvarā atrodas Padomju laikā būvētās un nerenovētās ēkās, veidoja gandrīz 60% no visiem darījumiem otrajā ceturksnī. Šo dzīvokļu vidējā cena gada laikā pieauga par aptuveni 16,5% un pārsniedza 1000 eiro par kvadrātmetru. Lai gan šie dzīvokļi vēl joprojām ir lētākais un cenas ziņā pieejamākais mājoklis Rīgā, tos iegādājoties, jārēķinās ar papildu izmaksām. Pirmkārt, jārēķinās ar augstākiem apkures rēķiniem šo māju zemās energoefektivitātes dēļ, otrkārt, šo māju uzturēšanas izmaksas parasti ir lielākas un agrāk vai vēlāk būs jāiegulda šo mājokļu renovācijā un siltināšanā.

Neskatoties uz cenu pieaugumu, aktivitāte mājokļu tirgū otrajā ceturksnī saglabājās salīdzinoši spēcīga un nedaudz augstāka kā gadu iepriekš, norāda bankā.

"Cenu kāpums pagaidām būtiski neietekmēja cilvēku gatavību iegādāties mājokli. Arī dzīvokļu rezervāciju skaits jaunajos projektos ir teju rekordaugstumos. Tomēr kopējais darījumu skaits salīdzinājumā ar gada sākumu ir samazinājies. Daļēji to var skaidrot ar būvniecības kavēšanos, kā ietekmē kavējas jauno mājokļu nodošana ekspluatācijā un reģistrēšana statistikā. Tomēr izskatās, ka arī augošā dzīves dārdzība un pirktspējas kritums sāk ierobežot pieprasījumu, piemēram, pēc Padomju laiku sērijveida dzīvokļiem," min bankā.

Vienlaikus bankā norāda, ka mājokļu pieejamība šobrīd joprojām ir gana augsta. Taču arī gada otrajā pusē tā turpinās samazināties.

"Cenu kāpums, visticamāk, turpināsies, un to virzīs jaunuzcelto dzīvokļu ienākšana statistikā. Tomēr daži segmenti var piedzīvot cenu korekciju. Mājokļu pieejamību mazinās arī gaidāmais procentu likmju kāpums. Ar mērķi ierobežot inflāciju Eiropas Centrālā banka šogad jau divas reizes paaugstināja savu bāzes procentu likmi, un plāno to darīt arī turpmāk. Tas ietekmē arī EURIBOR likmes. Sešu mēnešu EURIBOR likme šā gada 22.septembrī sasniedza 1,76%. Cenu kāpums kopā ar procentu likmju pieaugumu negatīvi ietekmēs mājokļu pieejamību. Tas, savukārt, var mazināt interesi par mājokļa iegādi un aktivitāti tirgū," norāda bankā.

Indeksa aprēķināšanā tiek pieņemts, ka mājokļa pirkšanai tiek ņemts hipotekārais kredīts ar 30 gadu termiņu; tiek maksāta vidējā tirgū pieejamā hipotekārā kredīta procentu likme, kā arī tas, ka mājsaimniecības ikmēneša ienākumi ir līdzvērtīgi pusotrai vidējai neto mēnešalgai, ko saņem attiecīgajā galvaspilsētā.

Pēc aktīvu apmēra "Swedbank" ir lielākā banka Latvijā.