Eksperts skaidro, kā organizēt remontu daudzdzīvokļu mājā (+VIDEO)

Pavasaris daudzdzīvokļu namu pārvaldībā ir nozīmīgs laiks, kad pārvaldnieki iesniedz gada pārskatus, nodrošinot ieskatu mājas tehniskajā stāvoklī, veiktajos darbos un uzkrājuma fonda atlikumā. Iepazīstoties ar šiem datiem, ne viens vien dzīvokļa īpašnieks sastopas ar nepatīkamu pārsteigumu - fonds, kas paredzēts kā iedzīvotāju drošības spilvens, izrādās satraucoši nepietiekams. Kādēļ ir būtiski sekot līdzi uzkrājuma fonda apjomam, kā to plānot ar skatu nākotnē un kādus praktiskus soļus iespējams spert, lai uzkrājumu apjomu palielinātu, skaidro eksperts Andris Vindels.

Latvijā joprojām vērojama satraucoša tendence, novērojis Andris Vindels: sabiedrības vienaldzība un zema iesaiste jautājumos, kas skar mājas finanšu drošību. "Jo vecāka ēka un lielāki riski, ka potenciālie ieguldījumi remontā būs apjomīgāki un biežāki, jo lielākam būtu jābūt uzkrājumam. Savukārt jaunajos projektos bieži vien valda ilūzija, ka garantijas periods atrisina visu. Taču garantijas gadi paiet ātri, un, ja uzkrājums netiek veidots jau no pirmās dienas, māja nonāk riska zonā," uzsver Andris Vindels.

Viņš atgādina, ka uzkrājuma fonds nav tikai formāla ailīte pārvaldnieka gada pārskatā - tas ir būtisks instruments mājas ilgtspējīgai pārvaldībai, kas ļauj rīkoties pārdomāti. "Uzkrājuma fonds tiek veidots ar domu par nākotni - tas kalpo gan plānoto darbu nodrošināšanai, piemēram, renovācijai vai stāvvadu maiņai, gan gadījumiem, kad rodas pēkšņi bojājumi vai avārijas," skaidro Andris Vindels. "Piemēram, ja tiek sabojāts koplietošanas īpašums - kāpņutelpas logs vai ārdurvis - un nav iespējams identificēt vainīgo, izdevumi vai nu tiek segti no uzkrājuma fonda, vai sadalīti proporcionāli starp īpašniekiem. Ja uzkrājums ir pietiekams, mājas iedzīvotājiem nav jāuzņemas papildu finansiālais slogs un risinājums tiek atrasts bez liekas kavēšanās."

Atbildīga dzīvokļu īpašnieku kopība uz šo fondu raugās kā uz ieguldījumu kopējā īpašuma kvalitātē un vērtībā, secina Andris Vindels. Tā seko līdzi fonda uzkrāšanas gaitai un nepieciešamības gadījumā ir gatava pieņemt stratēģiskus lēmumus tā palielināšanai. Lai šo procesu īstenotu mērķtiecīgi un efektīvi, Andris Vindels aicina ievērot piecus praktiskus ieteikumus.

1. Iepazīstieties ar gada pārskatu un uzdodiet jautājumus pārvaldniekam

Kā stāsta Andris Vindels, laba pārvaldības prakse paredz, ka līdz ar gada pārskata sagatavošanu tiek sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, kurā iedzīvotāji var ne tikai iepazīties ar dokumentiem, bet arī uzdot jautājumus un saņemt atbildes. Ja pārskatā ir neskaidras vai nepilnīgas pozīcijas, ir svarīgi nekautrēties vaicāt - cik liels ir kopējais uzkrājums, kādi darbi līdz šim no tā segti, kāds ir faktiskā atlikuma stāvoklis un kādi remonti vai uzlabojumi plānoti tuvākajā laikā. Pārvaldnieks var arī sniegt aprēķinu par optimālu iemaksas apmēru, kas nodrošinātu stabilu fonda pieaugumu.

2. Izvērtējiet esošo iemaksu sistēmu

Parasti uzkrājuma fonda iemaksas svārstās no 10 līdz 20 centiem par kvadrātmetru, taču, kā uzsver Andris Vindels, šis apmērs nav piemērojams visiem gadījumiem vienādi - tas jāpielāgo katras ēkas tehniskajam stāvoklim, nākotnes remontdarbu apjomam un faktiskajām izmaksām tirgū. Ieteicams regulāri izvērtēt, vai iepriekš veiktie plānoto darbu aprēķini nav novecojuši - jo īpaši laikā, kad būvniecības un materiālu izmaksas pieaug. Ja agrāk darbs bija īstenojams par 1000 eiro, šodien tā paša remonta izmaksas var krietni pārsniegt šo summu. Tādos gadījumos steidzami jāapsver iemaksu palielināšana, lai uzkrājuma fonds nezaudētu reālo segumu un funkcionalitāti.

3. Iniciējiet diskusiju vai aptauju kopienā

Ja uzkrājuma fonds šķiet nepietiekams, ir vērts uzsākt diskusiju ar pārējiem dzīvokļu īpašniekiem par iespēju pārskatīt iemaksu apmēru. Kā norāda Andris Vindels, pirms gala lēmuma pieņemšanas ieteicams organizēt aptauju, lai noskaidrotu kopienas viedokli. To iespējams īstenot, izmantojot saziņas platformas - piemēram, mājas WhatsApp grupu, vai arī sadarbībā ar pārvaldnieku, kurš var nodrošināt viedokļa aptauju izplatīšanu digitālā formātā. Vienojoties par iemaksu palielināšanu, dzīvokļu īpašnieku kopība var izvēlēties piemērot vienādu maksājumu visu gadu vai ieviest sezonālu pieeju - palielināt iemaksas vasarā, kad nav apkures izdevumu, un samazināt ziemas mēnešos.

4. Pieņemiet kopīgu lēmumu kopsapulcē

Kad kopienā panākta vienprātība, iemaksu izmaiņas jāapstiprina oficiāli - kopsapulcē vai ar rakstiskas aptaujas palīdzību. Svarīgi arī vienoties par termiņu, kad jaunā kārtība stāsies spēkā, lai visiem iedzīvotājiem būtu skaidras un prognozējamas saistības.

5. Sekojiet līdzi uzkrājuma fonda stāvoklim

Informācija par uzkrājuma fondu nav pieejama tikai gada pārskatā. Arvien vairāk pārvaldnieku nodrošina piekļuvi digitālām platformām vai mobilajām lietotnēm, kur dzīvokļu īpašnieki var ērti sekot līdzi uzkrājuma fonda atlikumam un izlietojumam. Labā pārvaldības prakse paredz, ka šī informācija tiek atjaunota vismaz reizi mēnesī. Tāpēc, kā uzsver Andris Vindels, iedzīvotājiem jārīkojas aktīvi - jāseko līdzi, kā pārvaldnieks pārvalda fondu, un jāvērtē, vai esošais uzkrājuma apjoms ir pietiekams, lai sasniegtu dzīvokļu īpašnieku kopienas noteiktos uzturēšanas un attīstības mērķus.

Klientu servisa un garantijas nodaļas vadītājs uzsver, ka uzkrājuma fonda apzināta plānošana liecina par dzīvokļu īpašnieku briedumu un spēju rīkoties ilgtermiņā. "Finanšu drošība nav luksuss, tā ir gudras sava īpašuma pārvaldības neatņemama sastāvdaļa," viņš piebilst.