Ja vēlaties būvēt māju paši - jums tas jāzina

Darījumu skaits ar individuālajai apbūvei paredzētām zemes gabaliem Latvijā 2023 gada sākumā būtiski sarucis.

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus statistiskie rādītāji, kas pieejamie Latvijas Atvērto datu portālā, liecina, ka šādu darījumu skaits šī gada pirmajā ceturksnī, salīdzinot ar pērnā gada ceturto ceturksni, sarucis par vairāk nekā 11%.

Kļuvis grūtāk prognozēt mājas būvniecības projekta kopējās izmaksas

Situācija nav būtiski uzlabojusies arī šī gada otrajā ceturksnī, un, kā rāda nekustamo īpašumu ekspertu novērojumi, par aptuveni 20% samazinājusies arī vidējā nekustamā īpašuma iegādes kreditēšanas summa.

Izvēles iespējas, iegādājoties apbūvei paredzētu zemes gabalu, tādējādi pieaug. Kas zemes pircējam pirms darījuma veikšanas jānoskaidro un jāzina, lai izvairītos no problēmām projektu īstenot un neplānotiem izdevumiem?

Līdzīgi kā citu nekustamo īpašumu darījumos, arī apbūves zemes iegāde bieži notiek, piesaistot bankas finansējumu: Euribor likmes kāpums šobrīd nozīmē būtiski lielāku prognozēto ikmēneša kredīta maksājumu, tādējādi samazinās vidējā aizdevuma summa, kuru kredīta ņēmējs var atļauties.

Šī brīža apstākļos vairāk cilvēku izvēlas iegādāties jau gatavu uzbūvētu māju, jo pieaugušas arī būvniecības izmaksas un cenu mainības un inflācijas apstākļos kļuvis grūtāk prognozēt mājas būvniecības projekta kopējās izmaksas. Vienlaikus, daļa cilvēku joprojām izvēlas māju būvēt pašu spēkiem.

Bet ne vienmēr pirms darījuma veikšanas izpēta visas ar zemes gabalu saistītās nianses, kas svarīgas, lai mājas būvniecību uzsāktu un darbi noritētu, kā plānots.

Vai pievilktas visas komunikācijas un apbūve iespējama?

Viena no noderīgākajām vietnēm jebkuram apbūves zemes gabala pircējam ir publiski pieejamā vietne kadastrs.lv. Tur jebkuru īpašumu iespējams atrast gan pēc kadastra numura, ja zemes pārdevējs to norādījis, gan adreses. Šeit var noskaidrot daudz pircējam noderīgu faktu, piemēram, precīzu zemes platību, informāciju, kad mērnieks īpašumu uzmērījis, redzēt pastāvošos apgrūtinājumus un īpašumam aktuālo dokumentāciju. Īpaši noderīgs rīks zemes iegādes gadījumā vietnē ir funkcija topogrāfija, kurā redzamas zemes īpašumā un apkārtnē esošās komunikācijas, tostarp, kur un kā ievilkti gāzes, ūdens un kanalizācijas vadi, kā arī vai zemes gabalā nodrošināts pieslēgums elektrībai.

Topogrāfijas informācija gan pieejama par tiem reģioniem, kuriem kādreiz vēsturē tāda veikta. Ļoti svarīga nianse, kam vietnē pievērst uzmanību, ir arī infrastruktūra ap īpašumu - vai gar to izbūvēti privāti vai pašvaldības ceļi un ielas. Ja pievadceļu nav un īpašums atrodas citu privātīpašumu ielenkumā, jāizpēta, vai ir nodibināti servitūta ceļi - proti, lai piekļūtu noskatītajam zemes gabalam var nākties braukt caur svešu īpašumu, un par ko obligāti rakstiski vienojas ar tā īpašnieku.

Ja zemesgabalu plānots apbūvēt, taču tam nav pievilktas elektrība, gāze, ūdens un citas komunikācijas, vērts jau laicīgi noskaidrot ar to pievilkšanu saistītās izmaksas. Piemēram, vēršoties uzņēmumā "Sadales tīkls", jebkurš, pat ar īpašumu nesaistīta persona, var pieprasīt informāciju - tehniskos noteikumus par jauna elektrības pieslēguma izveidi konkrētajai platībai, kurā norādīts arī izmaksas. Līdzīgas izziņas sagatavo arī gāzes un citu komunālo pakalpojumu sniedzēji. Šādu informāciju vēlams pieprasīt pat, ja komunikācijas atrodas īpašuma tiešā tuvumā. Piemēram, var gadīties, ka turpat blakus teritorijā esošajam transformatoram izsmelts pieejamās jaudas limits, kas var nozīmēt jauna transformatora izbūvi vairāku desmitu tūkstošu eiro vērtībā.

Aizsargjoslas un citi ierobežojumi

Ja pēc sākotnējās izpētes secinājumi par noskatīto zemes īpašumu ir pozitīvi, vērts apmeklēt arī vietni geolatvija.lv. Tur, gan meklējot kartē, gan pēc kadastra numura, atrodami konkrētās teritorijas apbūves noteikumi. Svarīgi ir izpētīt, vai īpašums daļēji vai pilnīgi neatrodas kādā aizsargjoslā un ja tāda caur īpašumu iet, tad kur - lai laikus saprastu, vai atlikušajā teritorijā ietilpst plānotā būve un būvei nepieciešamās komunikācijas.

Izpētot informāciju par konkrētu zemes gabalu, ieteicams caurskatīt tam pievienotos dokumentus, piemēram, to, kāda ir atļautā apbūve - pievienotajos informatīvajos dokumentos parasti detalizēti izklāstīts, kāda un cik augsta drīkst būt teritorijā plānotā būve, kāds ir minimālais zaļās teritorijas plānojums un maksimālais apbūves blīvums. Piemēram, var būt situācija, ka apbūves blīvuma ierobežojumu dēļ māju atļauts būvēt krietni mazākā platībā, nekā iecerēts. Šai pat vietnē ir vērts aplūkot arī kaimiņos esošos zemesgabalus, lai izvairītos no situācijas, ka kaimiņos pēc kāda laika top daudzstāvu dzīvojamā ēka. Taču, ja izpēte šajā vietnē šķiet sarežģīta, detalizētu informāciju par konkrētu zemes gabalu var iegūt, arī vēršoties attiecīgajā pašvaldībā.

Aizsargājami koki un kultūrvēsturiska mantojuma zonas

Tikmēr vietnes ozols.gov.lv publiskajā versijā potenciālais zemes pircējs var izpētīt, vai uz noskatīto īpašumu neattiecas vēl kādi papildu ierobežojumi, tostarp, vai pāri tam neiet biotopu zonas vai tajā nav aizsargājamu koku. Piemēram, biotopu teritorijās nopietna apbūve parasti nav atļauta vispār, kas krietni ierobežo to pielietojumu. Savukārt vietnē mantojums.lv var apskatīt visus kultūrvēsturiskā mantojuma objektus un pieminekļus. Šajā vietnē vērts ielūkoties arī gadījumā, ja pašā nekustamajā īpašumā tādu šķietami nav - var gadīties situācija, ka šāds piemineklis atrodas kaimiņu teritorijā un ap to noteikti ierobežojumi plašākā teritorijā, kas skar arī noskatīto īpašumu. Savukārt, ja īpašums atrodas ūdenstilpņu tuvumā, pirms pirkuma veikšanas izteicams apskatīt arī Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centra applūstošo teritoriju karti.