Eksperti: Mājokļu vērtība aug arī inflācijas apstākļos. Patiešām?

Mājokļu cenu pieaugums, kas neizbēgami sekojis straujajai inflācijai, licis daudziem Latvijas iedzīvotājiem kritiski izvērtēt savu maksātspēju un uzdot jautājumu – vai šobrīd ir īstais laiks darījumiem ar nekustamo īpašumu. Kā rāda “Bonava Latvija” pieredze, pēdējo gadu laikā inflācijas ietekmē Latvijā mājokļu cenas augušas par 10–20%, vienlaikus pieaugusi arī mājokļu tirgus vērtība, piemēram, jaunajiem projektiem atkarībā no atrašanās vietas tā palielinājusies pat par vairākiem desmitiem tūkstošiem eiro. Tomēr, runājot par vērtības pieaugumu, svarīgi ir arī saprast, ka ne vienmēr īpašuma pārdošanas cena atspoguļo patieso tirgus vērtību.

“Arco Real Estate” valdes loceklis, Vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs skaidro – nekustamā īpašuma tirgus vērtība tiek noteikta pēc īpašas simtgadīgas metodikas, ko lieto visā pasaulē, sertificētam vērtētājam salīdzinot konkrēto objektu – tā atrašanās vietu, plānojumu, labiekārtojumu, apdari, iebūvētās mēbeles un citus faktorus – ar līdzīgiem objektiem tirgū. Savukārt pārdošanas cenu var noteikt, gan vadoties pēc kopējās situācijas nekustamā īpašuma tirgū, gan nosakot cenu, kas ir krietni augstāka vai zemāka par tirgus vērtību, atkarībā no pārdevēja finansiālās situācijas un citiem apsvērumiem. “Ne vienmēr ir iespējams objektīvi salīdzināt dažādus īpašumus. Piemēram, ja attīstītājs attīsta unikālu projektu, kam līdzīgu Latvijā nav, nav bijuši arī līdzīgi darījumi un vērtējums jābalsta vidējos datos, kas var nebūt objektīvi,” norāda Māris Laukalējs.

Tomēr arī līdzīgos projektos dzīvokļu cenas var ievērojami atšķirties, un lielā mērā to nosaka ēkas atrašanās vieta. “Dažādās Latvijas vietās līdzīgiem dzīvokļiem var būt dažādas cenas. Uzsākot jaunu projektu, attīstītājs ņem vērā tā lokāciju un zemes cenu: jo lielākas attīstītāja investīcijas, jo dārgāks galaprodukts, kura kopējo cenu veido arī projekta tehniskie risinājumi, apdares materiāli, platība un citi faktori. Vienlaikus viena projekta ietvaros cena dzīvokļiem būvniecības stadijā vienmēr būs zemāka nekā gatavam dzīvoklim – pat 10% robežās, jo, uzsākot būvniecību, dzīvokļi tiek tirgoti par tāmē aprēķināto cenu, kas visbiežāk būvniecības gaitā piedzīvo korekcijas saistībā ar būvniecības izmaksu kāpumu un inflāciju. Tāpēc te vietā būtu teiciens – jo vēlāk pirksi, jo dārgāk maksāsi,” skaidro “Bonava Latvija” pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša. Viņš atzīst – Rīgas centrā īpašumu tirgus vērtība augs straujāk, taču vienlaikus liels potenciāls ir arī teritorijām, kurās notiek strauja būvniecība un attīstība.

Eksperti norāda – visstraujāk tirgus vērtība aug dzīvokļiem jaunajos projektos, kaut arī palielinās sērijveida dzīvokļu cenas, jo šim tirgus segmentam ir raksturīgi svārstīties līdzi izmaiņām kopējā tirgū. Ja līdz šim sērijveida dzīvokļi sasniedza 40–50% no jauno projektu dzīvokļu cenas, šis gads ar energoresursu izaicinājumiem var šo tirgu mainīt. Daudzi pircēji šobrīd piedzīvo dilemmu – pirkt dārgāku dzīvokli jaunajā projektā, toties maksāt mazāk par komunālajiem pakalpojumiem, vai iegādāties lētāku sērijveida dzīvokli, bet vairāk ieguldīt tā uzturēšanā. Tomēr eksperti brīdina – energoefektivitātei būs pieaugoša loma ne vien ikmēneša rēķinos, bet arī banku kreditēšanas nosacījumos.

“Svarīgi ir ne tikai energoefektivitātes tehniskie risinājumi, bet arī tas, kā ēkas tiek apsaimniekotas un apkoptas. Diemžēl vairumam padomju laika tipveida ēku īsta saimnieka nav – dzīvokļi šajās ēkās savulaik lielākoties iegūti īpašumā caur privatizāciju, un īpašnieki uzskata, ka īpašumtiesības beidzas līdz ar dzīvokļa durvīm. Tāpēc nevienu īsti nesatrauc ēkas nolietojums, būvkonstrukciju tehniskais stāvoklis utt. Tā teikt, par jumtu lai uztraucas augšējo stāvu iemītnieki, bet par pagrabu – pirmais stāvs, jo man pa vidu uz galvas nekas nepil. Jaunajos projektos ir cita situācija – jau no pirmās dienas cilvēki iegādājas kopīpašumu, tāpēc arī raksturīga citāda domāšana: tiek veidots kopējs uzkrājumu fonds, iedzīvotāji laikus vienojas par remontiem un rūpējas, kā ēku apsaimniekot ilgtermiņā,” saka Kaspars Ekša.

Nekustamā īpašuma vērtību ietekmē arī dzīvoklī veiktais remonts. Tiesa, ar aktuālajām būvniecības izmaksām tas atmaksājas tikai tad, ja remonts tiek veikts pašu rokām. Nekas neiespējams gan tas nav, norāda mājokļu tirgus entuziaste Sanda Dejus, kurai ir pieredze ar vairāku dzīvokļu iegādi un arī pašrocīgu remontu. Uzmanīgi sekojot līdzi tirgus situācijai, viņa atzīst, ka šobrīd nevarētu iegādāties īpašumu par tādu cenu, kāda tā bija pirms pāris gadiem – pēc viņas aplēsēm cenas augušas pat par 30%. Tāpēc viņa atbalsta nekustamā īpašuma iegādi, tomēr pievēršot īpašu uzmanību energoefektivitātes risinājumiem, kas ļauj ietaupītos līdzekļus novirzīt, piemēram, hipotekārā kredīta atmaksai.

Kopumā eksperti vienojās, ka nekustamo īpašumu var iegādāties jebkurā brīdī, ja vien ir brīvi līdzekļi, un inflācija nav šķērslis, jo arī pieaugošas dzīves dārdzības apstākļos nekustamā īpašuma vērtība aug. Vienlaikus šis nav piemērots laiks tiem, kuri cer iegādāties nekustamo īpašumu ar mērķi to īsā laikā pārdot dārgāk un gūt strauju peļņu – joprojām ir pārāk daudz nezināmo, kas tuvākajā laikā un vidējā termiņā var ietekmēt nekustamo īpašumu tirgu.